1.Yasal Önalım Hakkı Nedir?
Yasal önalım hakkı paylı mülkiyete ait olan bir taşınmaz için söz konusu olur. Yasal önalım hakkı Türk Medeni Kanunu 732. m. vd. maddelerde yer almaktadır. Yasal önalım hakkı paydaşlardan herhangi birinin payını üçüncü bir kişiye satması halinde, diğer paydaşlara da aynı koşullar altında bu satılan payı alma yetkisi veren yenilik doğuran bir haktır. Payın tamamı satılabileceği gibi bir kısmı da satılmış olabilir. Ayrıca yasal önalım hakkı paya bağlı bir haktır. Payın maliki kim ise o bu haktan faydalanır.
Önalım hakkı kullanıldığı takdirde, paydaş payını yasal önalım hakkı olan diğer paydaşa devretme yükümlülüğü altına girer. Bu sebeple yasal önalım hakkı kullanıldığı takdirde taşınmaz mülkiyeti açısından bir kısıtlamaya yol açar.
2.Yasal Önalım Hakkının Kullanılamayacağı Durumlar
Yasal önalım hakkı sadece payın üçüncü bir kişiye satışı halinde kullanılır. Bu yüzden paydaşlardan biri diğer bir paydaşa payını satması durumunda önalım hakkı diğer paydaşlar tarafından kullanılamaz.
Cebri icra kanalı ile yapılan satışlarda yasal önalım hakkı kullanılamaz.
Bağışlama veya miras payının daha önce devri amacıyla yapılan temlikler görünürde satış işlemi ile yapıldıkları takdirde yasal önalım hakkı kullanılamaz.
Trampa yoluyla bir malın başka bir malla değiştirilmesi ile yapılan temliklerde yasal önalım hakkı kullanılamaz. Çünkü bu temlik şekli satım niteliğinde değildir. Ancak böyle bir durum söz konusu olduğunda ortada bir muvazaa var ise açılacak önalım hakkı davasında, tanık dahil her türlü delille trampanın muvazaalı tespit edilebilir.
3.Yasal Önalım Hakkının Kullanımı
Paydaş olmayan bir üçüncüye kişiye payın satımı ve satım benzeri işlem ile devri sonucunda bu hak kullanılabilir. Hakkın sadece üçüncü kişilerin satım işlemlerinden kaynaklanmasının sebebi, paydaşlar arasına istenmeyen başka kimselerin girmesini engellemek ve payların olabildiğince bir elde toplanmasını sağlayabilmektir.
Yasal önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılabilir. Dava dışında bir kullanım yolu yoktur. Satış işlemi sonrasında taşınmazın ilgili payı alıcı adına tescil olunarak mülkiyet hakkı alıcıya geçmiş olacaktır. Bu işlem sonrasında paydaşlar önalım hakkını alıcıya yönelterek önalım davası açabilirler. Ancak henüz tescil işlemi yapılmamış ise o zaman satıcıya karşı önalım hakkı davası açılmalıdır. Bir satış işlemi ile paydaş payını üçüncü bir kişiye sattı, satın alan kişi bu payı başka birine bağışladığı takdirde hakkın kullanım süresi içerisinde her ikisine de yasal önalım hakkı olan kişi dava açmakta özgürdür. Ancak satın alan kişi bir başkasına satmış ise yine hakkın kullanım süresi içerisinde son satın alan kişiye karşı bu hakka dayanarak önalım davası açabilir.
Unutulmamalıdır ki, açılan dava ile tapuya bu taşınmazın devrinin engellenmesi adına TMK. m 1010/1 uyarınca bir şerh verdirilmesi gerekir. Yoksa taşınmazın mülkiyetinin devri güvence altında olmaz, dava sürdüğü esnada satın alan kişi o taşınmaz üzerinde tasarruf yapabilme kabiliyetinde olur.
Hakkın kullanımıyla ilgili olarak, bir taşınmazın çok sayıda paydaşı olabilir. Yasal önalım hakkını kullanım açısından paydaşlar bu konu hakkında paylarından bağımsız olarak söz konusu pay üzerinde eşit hakka sahiptirler. Yani 4 paydaşı olan bir taşınmazda payların 1/10, 1/10, 3/10 ve 5/10 oranında olduğunu düşünürsek; 3/10 paylı paydaş payını sattığında, geri kalan tüm paydaşlar önalım hakkını kullanarak dava açarlarsa bu pay üzerinde 1/3 oranında hakları olur. Bu durum hakkı kullanan paydaşlar arasında söz konusu olacaktır.
Hakkın kullanımı açısından kötü niyet söz konusu ise Yargıtay içtihatlarına göre önalım davası reddedilir.
4.Yasal Önalım Hakkının Kullanılmasında Süreler
TMK. m. 733/4-5 uyarınca “Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.” denilmek suretiyle önalım hakkı hak düşürücü sürelere tabi tutulmuştur. Burada söz konusu olan ilk süre üç aylık süredir. Üç aylık süre paydaşlara bildirim ile başlayan bir süre olup, kanun koyucu bildirim yükümlülüğünü alıcı ve satıcıdan herhangi birine yükleyerek ayrıca noter aracılığıyla yapılması açısından şekil şartına da bağlamıştır.
Hakkın kullanımıyla ilgili ikinci süre ise, “iki yıllık” satışın gerçekleştiği ana bağlanmış bir süredir. Bu süre paydaşın satışı öğrenememesi durumunda geçerlidir.
5.Yasal Önalım Hakkının Kullanılmasının Sonuçları
Hakkın dava yolu ile kullanılacağından yukarıda bahsetmiştik. Dava, payın mülkiyetinin davacı olan paydaş adına ilgili paydaş tarafından üçüncü kişiye bedeli ödenmek suretiyle devredilmesini sağlar. Bu durum TMK. m.734/2 uyarınca “Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.” şeklinde kaleme alınmıştır.
Önalım davası yenilik doğurucu bir davadır ve alınan karar da yenilik doğuran bir karardır. Bu kararın kesinleşmesi ile ilgili taşınmazın payının mülkiyeti önalım hakkı sahibine intikal eder. Bu karara dayanarak önalım hakkı sahibi kişi tapu memurunda açıklayıcı tescilin yapılmasını isteyebilir. Tescil için kanun koyucu bir süre öngörmemiştir.
6.Yasal Önalım Hakkından veya Hakkın Kullanımından Feragat
TMK. m. 733/2-3 uyarınca “Önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.” denilerek resmi şekilde yapılacak bir sözleşme ve tapuya verilen bir şerh ile bu haktan vazgeçilebileceği hüküm altına alınmıştır. Resmi şekil kural olarak noterler tarafından yerine getirilir. Paydaş bu haktan tamamen feragat etmediğini sadece ilgili satış açısından kullanmamayı taahhüt ettiğini de belirtebilir.
7.Yargıtayın Yerleşik İçtihatlarına Göre Fiili Taksim Durumunda Yasal Önalım Hakkının Durumu
Yargıtay paydaşlar tarafından fiili taksim edilmiş taşınmazlarda, paydaşın payını üçüncü kişiye satması durumunda, diğer paydaşların yasal önalım hakkını kullanmalarını dürüstlük kuralına aykırı olduğu sebebiyle yasal önalım hakkının kullanılamayacağına hükmetmiştir.
- Fiili Taksim Nedir?
Yargıtay’ın tanımına göre fiili taksim “Yasal ön alım hakkına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmazın paydaşlarınca özel olarak kendi aralarında taksim edilmesi ve her bir paydaşın belirli bir kısmı kullanması durumudur.”
- Şartları Nedir?
-Tanımından da anlaşılacağı üzere öncelikle ortada bir paylı mülkiyete tabi bir taşınmaz olmalıdır.
-Bu taşınmazın fiili olarak paydaşlar arasında paylaşılmış olması gerekmektedir. Hukuki olarak parsellere bölünerek paylaşılmış olması durumunda zaten paylı mülkiyet varlığını devam ettiremeyecektir. Paylı mülkiyet olmaz ise yasal önalım hakkının varlığından da söz etmek mümkün olmayacaktır. Taşınmazın paylaşılması durumu yatay olabileceği gibi taşınmaz dikey olarak da paylaşılabilir. Ancak taşınmaz tamamen üçüncü bir kişiye kiraya verilmiş ise veya paydaşlar bu taşınmazı paylara bölmeden beraber kullanıyorlarsa da fiili taksim söz konusu olamaz.
-Fiilen paylara bölünen taşınmaz ayrıca paydaşlara özgülenmiş olmalıdır. Yargıtay bu konuda çok sayıda paydaşı olan taşınmazlar açısından, özgülenmenin payını satan kişi ve yasal önalım hakkını kullanarak davacı sıfatı taşıyan paydaş açısından varlığına önem atfetmektedir. Çünkü çok fazla paydaşı olan bir taşınmazın fiili taksimi sonucunda paydaşların her birinin özgülenmiş payı olmayabilir. Nitekim Yargıtay 2018 yılında verdiği bir kararında, önalım davasına konu olan taşınmazda salt fiili taksimin varlığını tespit etmiş ve özgülenme olmaması sebebiyle önalım hakkının kullanılmasına engel olmadığına dair hüküm vermiştir. (Yarg. HGK, T. 28.2.2018, E. 2017/14-1761, K. 2018/407)
- c) Fiili Taksim Halinde Yasal Önalım Hakkının Kullanılmasının Dürüstlük Kuralına Aykırı Olma Sebebi
Yargıtay’ın fiili taksim durumunda yasal önalım hakkının kullanılamayacağına dair içtihadının gerekçesi dürüstlük kuralına (TMK. m. 2) aykırı bir durum yaratmasıdır. Yargıtay bu konu hakkında, taşınmazın nitelik olarak ne durumda olduğunu bakmamaktadır. Yani üzerinde bir yapı olup olmaması, arsa veya arazi olması fark etmemektedir. Yargıtay’ın dürüstlük kuralına aykırı durumu ise şu şekilde belirtiyor; devir öncesinde, fiilî taksim anlaşmasına uygun hareket edip, payını devreden paydaşa özgülenen kısımda herhangi bir hak iddia etmeyen bir paydaşın, daha sonra ilgili payın devri üzerine önalım hakkını kullanması çelişkili bir davranış olup TMK. m.2/II uyarınca hakkın kötüye kullanılması yasağına aykırılık teşkil etmektedir.