KİRA TESPİT DAVASI

 

 

 

Kira sözleşmesinde taraflar kira bedelini belirleme yetkisine sahiptirler. Yeni kira döneminde uygulanacak olan kira bedelinde de değişikliğin yapılmasını taraflar isteyebilir. Kira tespit davası, kiraya veren veya kiracı tarafından açılabilen, mevcut kira bedelinin artışının veya azaltılmasının talep edildiği bir dava türüdür. Burada amaç mahkemenin yeni kira bedelini tespit etmesidir. Yeni kira döneminde tarafların belirlemiş oldukları kira bedeli tutarında taraflar anlaşırlarsa kira tespit davası açılamaz. Dava sadece taraflar anlaşma sağlayamazlar ise açılabilir.

 

Buna ilişkin düzenleme Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde düzenlenmiştir:

 

 TBK m. 344’e göre: ​“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

​Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. ​Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.”

 

Kira sözleşmesinin 5 yıldan kısa olması ve tarafların bu hususta bir anlaşma yapmamış olması durumunda yeni dönemde belirlenecek kira bedeli bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

​Kira sözleşmesinin 5 yıldan uzun olması durumunda ise taraflar arasında anlaşma olup olmadığına bakılmadan kira bedeli; kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri, piyasa rayici gibi durumlar göz önünde bulundurulur ve hakim tarafından belirlenir. Kira bedeli belirlenirken benzer taşınmazların kira fiyatlarının araştırılması hakkaniyete uygun olacaktır.

 

​Kira tespit davası açılabilmesi için aşağıda bulunan 2 şart bulunmalıdır aksi halde dava reddedilir:

  1. Taraflar arasında kira sözleşmesi olması gerekir. Bu sözleşme yazılı olabileceği gibi sözlü de olabilir. Yazılılık şartı yoktur.
  2. Tarafların davayı açmakta hukuki yararının bulunması gerekmektedir.

Eğer yeni kira döneminde kirayı uygulamak isteniyorsa iki şart vardır:

  1. Dava yeni kira döneminden en az 30 gün öncesinde açılmalıdır.
  2. Dava açılmasa bile yeni kira döneminden en az 30 gün öncesinde ihtarname gönderilmelidir.

 

Kira tespit davası her zaman açılabilir. Taraflar mahkeme tarafından belirlenecek olan kira bedelinin yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olmasını istiyorlarsa, kira tespit davasını yeni kira döneminden en az 30 gün önce açmış olmaları ya da en az 30 gün önceden bu hususu yazılı olarak karşı tarafa bildirmiş olmaları gerekir. Söz konusu bu durum gerçekleştiği takdirde hakim tarafından belirlenecek kira bedeli yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olacaktır. ​Kira tespit davası açılabilmesi için Türk Borçlar Kanunu’nda herhangi bir süre öngörülmemiştir.

 

TBK m. 345 “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.”

 

“​Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.”

Kanun koyucu kira sözleşmesinde artış hükmünün konulmadığı durumlarda iki farklı bildirim/dava koşulu aramaktadır. Söz konusu durumda kiraya veren yeni kira dönemi başlamadan önce en geç otuz gün öncesinde kira tespiti için bir dava açabileceği gibi ayrıca kiraya veren kiracıya yazılı bir bildirimde bulunarak yeni kira dönemi sonuna kadar kira tespit davası açarak yeni belirlenecek olan kira bedeli yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlayacağıdır.

 

​“Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.” Bu fıkrada kira sözleşmesinde artış hükmünün bulunması halinde söz konusu kira döneminin sonuna kadar dava açılabileceğini hükme bağlamıştır.

 

İlgili hüküm gereğince kira bedelinin hangi aydan itibaren geçerli olacağını belirleyecek olan davanın açıldığı veya kiracıya kira bedelinde artış olacağının yazılı bildirimin olduğu dönem belirleyecektir.

 

Kira tespit davasında görevli mahkeme Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 4’e göre: “(1) Sulh hukuk mahkemeleri, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın; a) Kiralanan taşınmazların, 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davaları,” Sulh Hukuk Mahkemeleri görevlidir. Kira tespit davasında yetkili mahkeme ise Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 6’nın “(1) Genel yetkili mahkeme, davalı gerçek veya tüzel kişinin davanın açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesidir.” yanı sıra m. 10’a göre: “(1) Sözleşmeden doğan davalar, sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de açılabilir.” taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi de yetkilidir.

 

Eğer taraflar kira bedelini belirlemek için anlaşmışlarsa, kira miktarı bu anlaşmaya göre belirlenir ve bu durumda kira tespit davası açılamaz. Türk Borçlar Kanunu m. 344/1’e göre: “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.” hükmü bulunmaktadır.

 

 

UTU Hukuk & Danışmanlık olarak, Kira Tespit Davaları özel çalışma alanlarımızdan biri olup bahsi geçen dava konusunda hukuki danışmanlık ve avukatlık hizmeti talep etmeniz halinde bizimle irtibata geçebilirsiniz.