ŞUFA HAKKI NEDİR?

TMK madde 732’ye göre; “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.’’ Paylı mülkiyet rejimine tabi bir gayrimenkulde, hissedarlardan biri tarafından üçüncü kişiye satılan hisseyi, geriye kalan hissedarların aynı şartlarla ve öncelikli olarak alma hakkına şufa hakkı denmektedir.

Tek kişi mülkiyetin çok taraflı mülkiyete nazaran daha avantajlı ve işletim sisteminin daha kolay olması sebebiyle yabancı bir kimsenin paydaşlar arasına katılması engellenmiştir. Paydaşlardan birinin üçüncü kişiye yapmış olduğu satış neticesinde dışarıdan bir kişi bu mülkiyet ilişkisine dahil olmuş olacak ki bu durum diğer paydaşlar için ileriki aşamalarda problem yaşatabilecek bir durumdur.

HAK DÜŞÜRÜCÜ SÜRE

Paydaşlar arasında üçüncü kişilere yapılan satışta öncelikle satın alma hakkını içeren şufa hakkı hak düşürücü süreye tabi tutulmuştur. Bununla beraber herhangi bir paylı taşınmazı satın alan bir paydaş tüm hayatı boyunca şufa davası ile karşı karşıya kalmayacaktır.

Hak düşürücü süreyi zamanaşımından ayıran en önemli fark ise hakim tarafından resen (kendiliğinden) dikkate alınmasıdır. Eğer şufa davasını ikame eden davacı hak düşürücü süreden sonra bu davayı ikame ederse hakim tarafından süre aşımı sebebiyle dava reddedilecektir. Bu hususun davalı yanca ileri sürülmesi dahi gözetilmeksizin dava reddedilecektir.

ŞUFA HAKKININ KULLANIMINDA HAK DÜŞÜRÜCÜ SÜRE

Türk Medeni Kanunu’nun 733/2-3 fıkraları ‘’Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.’’ şeklindedir. Hak düşürücü süre ilgili düzenleme gereğince paydaşın öğrendiği tarihten 3 ay ve her halde 2 yıldır.

Türk Borçlar Kanunu Madde 241: ‘’Satıcı veya alıcı, satış sözleşmesinin yapıldığını ve içeriğini önalım hakkı sahibine noter aracılığıyla bildirmek zorundadır.’’ şeklindedir. Söz konusu düzenlemeden ötürü 3 aylık sürenin başlaması için Yargıtay kararları da doğrultusunda noter bildiriminin yapılması gerekmektedir.

YARGITAY 14. HUKUK DAİRESİ E. 2014/14384 K. 2015/10290 T. 13.11.2015; ‘’Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.” Bu süre hak düşürücü bir süre olup mahkemece kendiliğinden gözönünde tutulmalıdır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 21.09.2005 tarihli, 2005/6-358 Esas, 470 sayılı Kararının gerekçesinde de açıklandığı üzere üç aylık hak düşürücü sürenin başlaması için öğrenme yeterli olmayıp TMK’nın 733/3. maddesi uyarınca noter ihtarının tebliği gerekir. Somut olaya gelince; TMK’nın 733/3 maddesi gereğince noter aracılığıyla yapılması gereken bildirim yapılmamıştır. Davalıya 07.05.2012 tarihinde pay satışı yapılmış olup, dava 07.10.2013 tarihinde yani 2 yıllık süre geçmeden açılmıştır. Bu haliyle dava süresindedir. Tüm bu açıklamalar ışığında mahkemece davanın esasının incelenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.’’(1)

(1) www.lexpera.com.tr/ictihat/yargitay